중과세, 다주택자라면 반드시 알아야 하는 너!!

중과세 적용범위는?

주택 수는 전국에 있는 개인이 아닌 1세대가 보유한 주택 수를 합산해서 계산하게 됩니다. 

 

이때 모든 주택수를 합산하는 것이 아니라 서울과 수도권, 광역시, 세종시(읍면 지역 제외)의 주택과 이외의 지역 중 기준시가가 3억 원을 초과한 주택수가 최소 2 주택 이상 되어야 합니다. 

 

이렇게 합산한 주택 수가 2 주택 이상이더라도 무조건 중과세 제도를 적용할까요? 그건 아닙니다. 

 

 

서울 등 조정 대상 지역에 소재한 주택들이 중과세 제도를 적용받습니다. 

 

가령 서울과 대전에 집이 각각 한 채씩 있다면 다주택자에 해당되어 중과세를 적용받게 되는데, 이때 서울 집을 파는 경우에만 중과세 제도가 적용됩니다. 대전은 조정대상 지역에 해당되지 않기 때문이지요. 

주택 양도에 대한 중과세 제도

소득세법상 주택 양도에 대한 중과세 제도에는 1세대 1 주택에 대한 양도소득세 비과세 요건 강화와 다주택 보유자에 대한 중과세율 적용 및 장기보유 특별공제의 배제, 분양권 전매 시 양도세 중과 등이 있습니다. 

 

그런데 양도소득세가 중과되는 주택은 모든 주택이 아니라 주택법상 조정대상 지역내에 있는 주택만 해당됩니다. 

 

 

1세대 2주택 이상의 다주택 보유자가 2018년 4월 1일 이후에 조정대상지역 내에 소재하는 주택을 양도하면 장기보유 특별공제도 배제되면서 원래 양도세율(6~42%)에 각각 10%(2021년부터는 20%)의 세율이 추가됩니다. 

 

그리고 3주택(조합원 입주권 포함) 이상을 소유하고 있는 1세대가 조정대상 지역 내의 주택을 양도하면 원래의 양도세율에 20%(2021년부터는 30%)를 더한 세율이 적용됩니다. 

 

조정대상 지역 주택에는 무조건 양도세가 중과될까?

하지만 조정대상지역의 주택이라고 양도세가 중과되지 않는 경우가 있고, 다주택 여부를 따질 때 주택 수에 포함되지 않는 경우도 있습니다. 

 

조정대상지역 내 주택이더라고 장기임대주택 등 중과 대상 주택이 아닌 경우에는 양도소득세가 중과되지 않습니다. 그러므로 다주택자가 주택을 양도하기 전에 먼저 중과대상 여부를 잘 따져보는 것이 반드시 필요합니다. 

 

양도가액 10억원, 취득가액은 5억 원이고 10년 보유했다고 가정하여 양도소득세 중과세에 대해 시뮬레이션을 돌려보겠습니다. 

 

 

Case 1

2주택 중과세

양도차익= 양도가액 - 취득가액: 10억 원 -5억 원=5억 원

장기보유 특별공제= 0원

산출세액=과세표준*세율-누진공제: 5억 원*50%-2540만 원 = 2억 2,460만 원

 

Case 2

3 주택 중과세

양도차익=양도가액-취득가액: 10억 원-5억 원=5억 원

장기보유 특별공제=0원

산출세액: 과세표준*세율-누진공제:5억 원&60%-2540만 원= 2억 7,460만 원

 

위 계산에서 알 수 있듯이 중과세 대상 주택은 아무리 오래 보유해도 장기보유 특별공제를 받을 수 없습니다. 

 

그 결과 양도차익의 50~60% 정도 세부담이 발생하게 되는 것이죠.